台南火車站東菜市  中西買屋 / 中西買房 - 青年路大國寶邸建興學區次頂樓三房平面車位★ 永康大樓透天

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1098 萬~~998 萬
參考單價：20.93 萬/坪
地址：台南市中西區青年路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：47.68 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.51 坪
附屬建物面積：2.02 坪
共同使用：19.15 坪
土地面積：4.26 坪
樓別/樓高： 9樓 / 9樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與機能：位於台南市中西區青年路核心，生活機能極佳，周邊商圈成熟。 2. 樓層優勢：次頂樓（9 樓/共 10 樓），採光通風良好，視野開闊且噪音較少。 3. 屋況整理：屋主已進行大規模裝修，包含磁磚、衛浴及電線更新，購後即可安心入住。 4. 配套齊全：附贈平面車位，並位於建興學區範圍內，兼具生活與教育需求。 5. 設施維護：電梯近兩年進行過大保養與零件更新，減少了對老舊電梯的顧慮。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡約 31 年，雖有翻新，但建築本體隨年限增加可能面臨折舊或維護挑戰。 2. 坪比問題：公共設施面積占比高（共同使用達 19 坪），實際可使用的室內坪數相對較少。 3. 價格考量：每坪參考單價近 21 萬，對於屋齡超過 30 年的大樓而言，單價偏高。 4. 資訊不一致：標的名稱中提到「透天」，但建物型態為電梯大樓，需確認產權與實際建築類型是否相符。
機會 (Opportunities)	1. 議價空間：屋主表示願意談價，若買家現金準備充足或付款方式良好，有機會以較低總價成交。 2. 投資效益：中西區地產流動性穩定，若有出租需求，該地段租金回報率通常較為理想。 3. 學區價值：隨著建興學區學位緊張度變化，學區房的保值能力相對強韌。
威脅 (Threats)	1. 融資限制：老屋貸款年限可能受銀行評估影響，需確認自身貸款成數與年限規劃。 2. 房產增值潛力：相較於新成屋，老舊大樓在短期內的資產增值空間可能較有限。 3. 未來維修成本：建築本體老化後，公共設施或結構問題可能衍生額高的共同維護費用。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件適合「重視生活便利性與即時入住條件」的購屋者，但對於「追求資產增值潛力或低單價高坪效」的買家則需審慎評估。

主要理由：

生活機能無可替代：位於青年路核心地段，交通、購物與學區資源密集，非常適合家庭居住。
屋況改善明顯：屋主已完成大整理（磁磚、水電更新），省去了購屋後重新裝潢的時間與額外成本。
價格與屋齡落差：雖然位於精華地段且次頂樓，但 998 萬的總價對應 31 年屋齡的大樓，單價偏高是最大考量點。建議在談判時利用「屋齡」及「公共坪比」為由進行議價，確認最終單價符合市場行情後再行簽約。